二手房贷趋紧：“插队”防不胜防 刚需客很“受伤”

国新办7月14日举行新闻发布会，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞在会上指出，重点领域风险有效防控；房地产贷款增速降至10.3%，继续低于全部贷款增速。

当前，在房地产贷款集中度要求下，各家银行的房贷，尤其是二手房贷信贷收紧，着急的有炒房客，也有刚需客。

二手房贷信贷收紧，着急的有炒房客，也有刚需客。

高楼龄二手房“变相劝退”

“有时候会出现一些不公平现象。”一位上海的购房者对记者表示，目前各家银行的客户经理反馈，房贷放款一般都需要三个月以上，因为银行在本季度的额度都已经用完，要等到下个季度，但有些客户只需要等2个月，有些客户则需要等4个月。

他向记者打比方说，比如A是7月申请房贷，大约10月能获批，B是8月申请的，按理说11月批下来，但是B弯道超车，与银行内部勾兑好能提前到10月，也就是全程只需要等待2个月就能放款，而A则等到11月才能放款。

也就是说，银行房贷额度也出现了一些内部腾挪的空间，即便平均3个月放款也可能对客户区别对待。甚至，有客户反映需要跟银行人员“打好招呼早放款”。而快速拿到贷款的，不乏一些总价较高的新房的首套首贷，而二手房的按揭贷款则被排在等待队伍的后端。

“这种情况肯定是有的，不过也要看各家银行自己的政策倾向，以及看额度在谁手里。”一位上海某大行房贷经理对记者称。

上述购房者在购房群观察到，由于上海新房积分制，有些利用家里老人的积分去购买首套新房的首贷客户，哪怕贷款额度高至1000万也可以很快下款，有些购买市区“老破小”的刚需者即便仅商贷200万，也要等很久才能下款，还要冒着与上家合同违约的风险。

“在银行看来，新房的确是更好的标的，因为产权年限低，而很多二手房已经建成二三十年，从风控的角度上来看也不是优质标的，于公于私银行都更青睐前者。所以在严控房贷额度增长的前提下，对于二手高楼龄的客户算是变相劝退了。”上述购房者称。

根据上海链家数据，2021年上半年，上海新房成交量大涨，成交套数全市累计49726套，同比增长59%；全市二手房累计成交套数18万套，二手房交易总量还是高于新房成交。但值得注意的是，二手房套均总价336万元/套，成交均价40793元/平方米，也就是说二手房的主流购置人群还是300-400万预算的刚需客户。

“沪飘年轻人太难了，刚需也上不了车。”另一位刚拿到购房资格的年轻人对记者表示，目前新房限价，在购房者眼中还是很有诱惑力的，但是大虹桥、金桥、宝山等区域要求的积分很高，动辄需要十几年的社保记录，而非热点区域都集中在交通不太便利或者区域规划欠佳的地段，对于刚刚在上海想要安居的年轻人来说，二手房虽然价格倒挂，但可能是不多的选择中的优选，但房贷收紧让他们很“崩溃”。

房贷风控全面升级

通过多方走访，记者了解到，各地银行对房贷客户的风控要求也全面升级。

比如，一直以来上海要求购房者的月收入流水是月供的两倍，即如果每月还贷金额1万元，则要求贷款人每月收入2万元以上。这之前的操作空间比较大，比如按照税前收入进行认定，甚至少数人伪造收入证明，提高个人月收入来实现“2倍覆盖”的要求，但银行有时候不予深究。但目前银行严格认定三种“有效流水”，包括工资流水、转账流水、自存流水，并进行全面自查，而且看的是税后收入，并非税前收入，房贷额度空间进一步缩小。

也有北京的购房者反馈，如果在办理房贷前办理了大额消费贷，那么房贷申请很可能被拒。这也是银行收紧房贷，主动降杠杆的行为之一。

“这一轮对房贷的收紧的确打击到了一部分‘裸泳’的赌徒。”一位房地产行业观察者表示，经此一役，一些手中没有资金，依赖杠杆，并不断将风险转嫁给下家的炒房客都销声匿迹了，一些有实力的炒房客的动作也少了。

值得注意的是，7月9日起，上海在已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验。上海市房地产交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。上海市房管局强调，对诱导虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为，将会同相关部门采取暂停网签等措施予以严肃查处。

而7月13日中午，有一张网络截图火了，是关于上海北外滩的某楼盘一期到三期的40多套房源无一例外全部没有通过价格核验的。目前这张截图的真实性未获证实，但轰动各个购房群，因为这也意味着：类似于深圳的二手房指导价，上海一二手房价格倒挂现象将会减少。

但也有购房者表示，这只是增加了购房者的首付压力，“如果一套房子1300万，核验价格最终只有1000万，房东肯定会高价搭售一些别的物件来维持原价，比如买下他的家具、字画，最终只不过这300万成为了隐性首付的一部分，银行去杠杆，风险转嫁到客户自己身上。”

一位接近货币当局的人士对记者表示，以房贷为主的居民中长期贷款增幅还将继续收缩，今年下半年抬升的难度也很大。可见房贷趋严的日子或许还将持续一阵子。

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